Conosciuto nella prassi, è stato ufficialmente regolamentato, con l’ultimo decreto legge emanato dal Governo (DL 3 maggio 2016 n. 59), il c.d. patto marciano.
Adesso le banche potranno diventare proprietarie di immobili dati in garanzia dal debitore con una semplice notifica.
Vediamo come funziona. Il patto marciano è sempre stato conosciuto nella prassi e ritenuto lecito, sebbene poco praticato nei rapporti tra creditore e debitore per carenza di una regolamentazione ad hoc che ne disciplinasse compiutamente i profili giuridici. Con il recente intervento governativo è stata quindi colmata la suddetta lacuna
Secondo la disciplina introdotta dal DL 59/2016 è quindi possibile stipulare un accordo, il patto marciano per l’appunto, tra la banca e l’impresa finanziata, che preveda il passaggio di proprietà dell’immobile dato a garanzia, nel caso in cui il debitore non presti fede agli impegni assunti e non restituisca il finanziamento. Fin qui nulla cambia rispetto alla prassi passata.
La vera novità sta nell’aver disciplinato ufficialmente l’accordo, che ora rappresenta uno strumento più snello a cui le banche potranno far ricorso in luogo della vecchia e consolidata ipoteca immobiliare. In pratica adesso la banca, anziché iscrivere ipoteca e vendere il bene attraverso la procedura espropriativa giudiziale prevista per legge, potrà, mediante la stipula del patto, diventare proprietaria dell’immobile con una semplice notifica al debitore, e divenuta proprietaria sarà libera di alienare il bene senza dover attendere le lungaggini procedurali legate all’esecuzione forzata.
Pertanto, una volta concluso il patto marciano, qualora il debitore sia inadempiente, la banca sarà tenuta a notificargli una comunicazione con cui lo informi di volersi avvalere del patto e decorsi 60 giorni potrà chiedere al Tribunale la nomina di un perito per la stima giurata dell’immobile. Ottenuta la stima, la banca dovrà comunicarla agli interessati e da questo momento diventerà proprietaria del bene, se il valore dell’immobile è inferiore rispetto al credito; se il valore è superiore, il passaggio di proprietà si realizzerà nel momento in cui la banca corrisponderà al debitore la differenza tra il credito vantato e il valore del bene.
Il patto marciano continua quindi a contrapporsi al c.d. patto commissorio, vietato per legge ex art. 2744 c.c. in quanto a differenza del primo non prevede alcun riconoscimento economico in favore del debitore, nel caso in cui il bene passato in proprietà al creditore sia di valore superiore rispetto all’ammontare del credito.
Ad ogni modo, ulteriori sono state le novità introdotte in merito al patto marciano da parte del DL 59/2016, con particolare riferimento al contenuto e ai limiti dell’accordo e si resta in attesa degli sviluppi per vedere se le disposizioni introdotte con atto del Governo siano confermate o meno in sede di legge di conversione.
Frattanto, data l’operatività del decreto legge, si consiglia di prestare molta attenzione ai futuri accordi che si andranno a stipulare con gli istituti di credito e richiedere la preventiva consulenza di un professionista.
(A cura dell’ Avv. Elisabetta Sgattoni – elisabetta.sgattoni@studiozunarelli.com)
